養(yǎng)老地產可行性報告
養(yǎng)老地產可行性報告（精選7篇）
在當下這個社會中，報告十分的重要，報告成為了一種新興產業(yè)。我們應當如何寫報告呢？以下是小編幫大家整理的養(yǎng)老地產可行性報告（精選7篇），希望能夠幫助到大家。
養(yǎng)老地產可行性報告1
第一章、養(yǎng)老院項目概述
作為一個新興行業(yè)，老齡產業(yè)所涉及的領域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養(yǎng)老服務業(yè)、老年衛(wèi)生保健業(yè)到老年文化娛樂業(yè)、老年金融保險業(yè)等十余個門類，具有相當?shù)南胂罅ΑＬ貏e地，按照國際通行的5%老年人進入機構養(yǎng)老的標準，2011年我國有650萬個床位空缺。
此外，目前全國取得養(yǎng)老護理職業(yè)資格的僅有2萬多人，按照國際上5∶1的護工需求量，缺口將近1000萬人。這都將給企業(yè)投資提供良好的機遇。計算機技術的發(fā)展，讓養(yǎng)老院管理軟件橫空出世，技術與人力的結合，讓養(yǎng)老產業(yè)更加蓬勃發(fā)展。第二章、養(yǎng)老方式存在問題分析
1.農村老人無養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險。
我國社會保障體系主要覆蓋城鎮(zhèn)就業(yè)者,而這只占全部人口的很小一部分。我國老年人口70%以上在農村,要解決我國養(yǎng)老問題,難度最大的當屬農村老年人口養(yǎng)老問題。城鎮(zhèn)養(yǎng)老和醫(yī)療保險快速發(fā)展,農村養(yǎng)老和醫(yī)療保險進展緩慢,農村集體經濟的消失,現(xiàn)在農村的孤寡老人,無依無靠的老人,他們的生活面臨著非常艱難的境地。
2.養(yǎng)老金太少,社會保障制度不完善。
現(xiàn)在大多數(shù)60歲以上的老人都是20世紀50、60年代參加工作的老同志,絕大多數(shù)已經進入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之間。社會養(yǎng)老院太少且收費過高,一般的退休工人根本住不起,而且我們的醫(yī)療保險存在嚴重不足,養(yǎng)老金水平太低,社會保障制度不完善。
3.空巢引發(fā)的老年人身心問題。
空巢老人最容易感覺孤獨、寂寞。昔日工作繁忙,子女繞膝。而今子女離巢,自己退休后又無事可干、行動不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬,喪偶、喪友、生病等,老人當然會產生寂寞、孤獨的心情。寂寞孤獨最易導致心理變異,產生諸如情緒低落不穩(wěn)、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理問題,嚴重的甚至會產生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分。
4.養(yǎng)老院太少。
目前,中國現(xiàn)有的各類養(yǎng)老機構,大部分條件簡陋,缺少完備的服務設施,即便如此,各類老年社會福利機構養(yǎng)老床位也僅有12015萬張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50至70張的水平相差甚遠。面對人口的老齡化及養(yǎng)老中存在的諸多問題,傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能適應老齡化社會的要求,我們必須采取有效的應對措施。
第二章、項目開發(fā)的必要性分析一、解決老齡化社會問題的需要：
據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時，標志著設個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。
到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%，即沒4個人中就有一位老人;又預測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億(占總人口的7.3%)增加到2050年的3.34億(占總人口的22.6%)，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨守空巢”。
隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已經成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區(qū)建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會問題的需要。
一、構建和諧社會的需要：
黨中央、國務院發(fā)出構建和諧社會的口號。鄭州市委、市政府也提出建設“和諧社會”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統(tǒng)，新建的航空港區(qū)敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等提供了一個“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。這必然對構建和諧社會起到積極地促進作用。
二、加快社會福利事業(yè)發(fā)展的需要：
鄭州航空港區(qū)敬老院項目實施后，將徹底改變原有的敬老院設備陳舊、環(huán)境較差等這一狀況，將擴大收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務功能，亮化美化生活環(huán)境，切實解決鄭州市港區(qū)弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務宗旨。作為我區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性社會福利結構，將在社會保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。
第三章、養(yǎng)老方式的發(fā)展方向
一、加強養(yǎng)老道德宣傳，完善養(yǎng)老法律法規(guī)體系,鞏固家庭養(yǎng)老方式盡管社會養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老模式在現(xiàn)代社會中具有獨特的比較優(yōu)勢,單純的家庭養(yǎng)老將會在未來的歲月中慢慢淡出歷史舞臺,但是在目前不發(fā)達的社會經濟發(fā)展水平下,在社區(qū)養(yǎng)老剛剛起步的情況下，家庭養(yǎng)老在具有深厚歷史傳統(tǒng)底蘊的中國仍將會在當前和今后相當長的一段歲月中繼續(xù)發(fā)揮著巨大的功能和作用。
這就要求，一方面，國家要利用各種媒體宣傳人口老齡化的趨勢、特點以及面臨的挑戰(zhàn)，動員全社會參與到安老敬老養(yǎng)老的安老戰(zhàn)略中;另一方面，1996年頒布的《老年人權益保障法》中規(guī)定“享受子女及其他依法由贍養(yǎng)義務的經濟上供養(yǎng)、生活上照料、精神上慰藉以及在患病時提供醫(yī)療費用和護理的權利”，但是，在許多方面還沒有具體的實施細則，尚須相應的法律、法規(guī)予以完善化、具體化及可操作化。
二、繼續(xù)支持養(yǎng)老機構的建設和發(fā)展，充分發(fā)揮其支撐作用失能半失能老人的大量存在，通過家庭或社區(qū)養(yǎng)老不能保證這些老人獲得滿意高效率的服務，而機構養(yǎng)老是實現(xiàn)優(yōu)質養(yǎng)老的較有發(fā)展?jié)摿Φ耐緩?它在滿足養(yǎng)老的連續(xù)性、專業(yè)性、及時性方面,特別是對那些不能完全自理、完全不能自理的高齡老人、失能老人的照顧方面,發(fā)揮著不可替代的作用。
機構養(yǎng)老在保證其服務規(guī)范化、標準化的前提下應該向以下兩個方向發(fā)展：一方面，政府應該繼續(xù)加大對公辦養(yǎng)老機構的投資，重點保證“三無”、“五保”及低收入的高齡、失能等養(yǎng)老困難老年人的服務需求;另一方面，部分經營性的養(yǎng)老機構遵循市場化原則，可以向高端發(fā)展，走優(yōu)質高價的發(fā)展之路，滿足部分老年人的高端需求。
三、采取多種措施促進實現(xiàn)社區(qū)居家養(yǎng)老模式的最終目標家庭養(yǎng)老功能日益弱化、機構養(yǎng)老發(fā)展不足,而社區(qū)居家養(yǎng)老融合了家庭養(yǎng)老和機構養(yǎng)老的優(yōu)勢，適合我國國情。從以上政策中也不難看出，隨著社區(qū)在公共服務供給中扮演著越來越重要的角色,我國政府也認識到了養(yǎng)老服務供給應該在社區(qū)服務中占有重要地位,因而我國開始大力鼓勵發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老服務。因此，社區(qū)居家養(yǎng)老模式代表著我國養(yǎng)老模式的發(fā)展方向。關于社區(qū)居家養(yǎng)老需要明確以下幾點：
第一，明確政府在居家養(yǎng)老服務體系中的主體責任地位，整合社區(qū)資源,使原本是閑置的資源或未充分利用的資源在社區(qū)居家養(yǎng)老服務中得到充分利用。
第二，目前，社區(qū)居家養(yǎng)老的服務對象主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人。在城市，增加托老設施網(wǎng)點，增強社區(qū)養(yǎng)老服務能力，同時通過倡議、引導志愿活動及建立勞務儲蓄制度等方式，動員各類人群參與社區(qū)養(yǎng)老服務。
在農村，首先以鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院為基礎，建設日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，逐步向區(qū)域性養(yǎng)老服務中心轉變。有條件的農村社區(qū)，可探索建設社區(qū)老年日間照料服務設施，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日間照料、短期托養(yǎng)、配餐等服務。
養(yǎng)老地產可行性報告2
要加強老齡工作，努力使全民老有所養(yǎng)推動建設和諧社會。一個地區(qū)老年事業(yè)的發(fā)展可以體現(xiàn)該地區(qū)政府執(zhí)政理念的先進性，可以提升政府以人為本的良好形象，還可以向國際社會展示良好的國際形象。 按照國際標準，當一個國家和地區(qū)65歲以上人口占總人口比例的7%，或60歲以上人口占總人口的10%以上時即為老齡化社會。
據(jù)有關資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家。六十歲以上老人約為1.45億，占我國總人口比例的11.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長，我國進入老齡社會已是不爭的事實。截至去年年底我縣60歲以上老人已達14.57萬人，占我縣人口比重的14.5%。
已遠遠高出全國比例的3.3%，從人口結構上看老年人口數(shù)量的巨大和高齡人數(shù)的增加，明顯證明了我縣已提前十年進入老年型大縣。因此應對老齡化提前到來的挑戰(zhàn)，是當務之急重中之重，是關系國計民生和區(qū)域經濟發(fā)展的大事.我縣歷來很重視老齡事業(yè)的發(fā)展，但隨著生活水平的提高，傳統(tǒng)的幾代同堂已逐步解體，老少分住家庭小型化已成為必然趨勢。自我國七十年代中期實行計劃生育以來，三口之家現(xiàn)已成為社會主力家庭結構。
許多獨生子女成家后所面臨的是：每對中年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下，需要照顧四個老人一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加上老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題。再者，我縣“三無”“五保”“孤兒"人員近萬人，集中供養(yǎng)率不到4%，我縣民營養(yǎng)老機構尚處于空白。綜上種種，為老齡事業(yè)發(fā)展帶來了新的課題，愈發(fā)使我縣養(yǎng)老服務供求矛盾突出。
一：項目名稱：莒南陽光養(yǎng)老綜合服務中心
承辦人：嚴汝乾 項目性質：籌辦 服務中心地址： 未定
二：項目建設的必要性
1：解決老齡化社會問題的需要，隨著人口老齡化的來臨，老人問題已成為世界問題，同樣是我國面臨的一個重要問題。我縣已遠遠高出全國老齡平均標準，因此籌辦養(yǎng)老服務中心，是解決我縣老齡化社會為題的需要。
2：構建和諧社會的需要。黨中央、國務院發(fā)出了構建和諧社會的號召，縣委、政府也提出建設“和諧”要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，籌辦養(yǎng)老服務中心，將為我縣老人創(chuàng)造一個“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂，老有所學”的好去處，體現(xiàn)全民敬老愛老的良好社會氛圍。不僅使我縣的老年人的晚年生活豐富多彩，快樂幸福，也為我縣困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，讓他們在這個充滿愛的大家庭里健康快樂地生活。這必然對構建和諧社會起到積極的促進作用。
3：加快我縣社會福利事業(yè)發(fā)展的需要。養(yǎng)老服務中心成立后，將徹底改變原有敬老院設備陳舊，環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將擴大收養(yǎng)收治規(guī)模，完善服務功能，亮化美化生活環(huán)境，切實改善我縣弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務宗旨。將會為我縣社會保障體系發(fā)揮重要作用。
4：項目實施后會有良好的社會效益。養(yǎng)老服務中心成立后，可以滿足我縣社會養(yǎng)老市場的需求，同時也為社會家庭排憂解難，再次可以增加就業(yè)機會和就業(yè)崗位。這是一個民心工程，也是一個德政工程。
三：陽光養(yǎng)老綜合服務中心中心經營計劃
鼓勵扶持社會力量興辦養(yǎng)老機構，實現(xiàn)投資主體的多元化，是發(fā)展老年人社會福利事業(yè)的必由之路。近年來縣委、政府高度重視社會福利事業(yè)的建設，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)都建有敬老院。每年都有專項資金支持撥付，使全縣敬老院等福利事業(yè)得到了較快的發(fā)展。但由于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟基礎薄弱，地方財政困難，致使一些敬老院設施配套不完善，比如醫(yī)療、娛樂、康復治療等硬件跟不上無法滿足當前五保老人的需要，不能適應新形勢下的發(fā)展要求，導致入院率低，甚至有些老人不愿入院就住。造成資源閑置浪費，利用率低。
增強公辦養(yǎng)老機構的服務質量和管理水平，更好的保障在院老人的合法權益，達到“五有”標準，踐行中央制定的老齡工作方針政策，更好地為老人提供及時、全面的服務，離不開改革的深入推進和運行機制的深刻調整。將公有養(yǎng)老機構尤其是現(xiàn)有管理不規(guī)范，服務水平差的機構，委托給社會力量來管理和運營，將會盤活公辦養(yǎng)老機構的存量，使原有資源得到更好的利用和發(fā)展，為養(yǎng)老服務事業(yè)注入蓬勃的生機和活力。
公辦民營需要堅持的原則：首先，實行公辦民營，必須以政府為主導，保障“五�！薄叭裏o”老人的供養(yǎng)。其次，實行公辦民營，必須保證經營者的自主經營，自負盈虧，管辦分離 ，以實行法人實體化管理，建設市場化運行機制，改革內部管理，用工和分配制度。第三，實行公辦私營，必須保證以服務養(yǎng)服務，全面對社會開放，發(fā)揮示范作用。
具體操作方法：1 、依托原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道敬老院，創(chuàng)新敬老院傳統(tǒng)管理模式，實施民營資本對敬老院的投資、經營、管理模式。建立公辦民營的內部管理機制，在體制上實行“一個機構兩塊牌子”誰投資誰管理，誰受益的原則。確立把現(xiàn)有敬老院建設成為，當?shù)卣畽C構養(yǎng)老的基地和示范點，滿足農村、城鎮(zhèn)老人及子女就近就便的自費養(yǎng)老需求，把敬老院作為養(yǎng)老服務產業(yè)鏈中的重要一環(huán)加以發(fā)展，使其成為市場屬性和福利屬性同在、經濟效益和社會效益并存的社會化養(yǎng)老機構。
2、理順好權屬關系，明確各方職責。明確責、權、利關系，敬老院原有硬件建設投入，歸服務中心負責，歸敬老院所有。新投入部分的所有權歸服務中心所有。服務中心擴大規(guī)模增加床位，符合政策條件的應該享受優(yōu)惠待遇。服務中心托管敬老院后，必須切實做好“五�！薄叭裏o”老人的接收和服務工作。對有閑置床位的可以自主定價，招收社會老人入住和開展有償支持居家養(yǎng)老服務，滿足社會老人的養(yǎng)老服務需求。
3、實行分類管理，提供多元服務。A、根據(jù)服務對象類別，建立專業(yè)化養(yǎng)老機構。在服務中心的總框架下根據(jù)實際情況，打破地域限制，統(tǒng)一布局，設立不同服務內容的專業(yè)化養(yǎng)老服務機構。如、臥床護理院，精神障礙老人院，臨終安樂院等特殊養(yǎng)老服務機構。實行全日制專業(yè)資格人員專業(yè)化管理，體現(xiàn)對各類老人不同需求的尊重。
B、在自愿的基礎上，允許老人在服務中心內和各分院之間合理流動。對入住老人少規(guī)模相對小的分院允許跨區(qū)域調整到其他分院，合理統(tǒng)籌資源，實行統(tǒng)一管理。
C、合理調配和利用人力資源，對以自理老人為主的分院，住滿五十名服務對象的，服務中心配備一名全日制專職醫(yī)護人員，為服務對象提供醫(yī)療保健服務。護理人員必須具備一定的護理知識，實行上崗前培訓制度，(服務中心自建老年護理及殘疾人就業(yè)家政服務培訓中心)取得上崗證后由中心統(tǒng)一調配。
D、落實各項保障，建立長效運營機制。確立“五�！薄叭裏o”老人的長效供養(yǎng)機制、供養(yǎng)標準，以及醫(yī)保。確保“五保三無”老人免費參加新農合，納入大病醫(yī)護救助，并實行零起步救助。從根本上解決老人的就醫(yī)問題。
E、實行托管后，由個鄉(xiāng)鎮(zhèn)按規(guī)定落實配套資金，再統(tǒng)一劃撥給服務中心或各所轄分院。
F、托管合同期限，不能低于五年。以免影響中心對敬老院的長期發(fā)展規(guī)劃，及硬件設施投入的力度。以利于中心進行中長期發(fā)展規(guī)劃實施，促進養(yǎng)老服務產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
四：投資預算和資金籌措：
陽光養(yǎng)老綜合服務中心三年預計投資額為300萬元，其中前期投資用于房屋租賃規(guī)劃改造、綠化供暖120萬元：醫(yī)療、健身設備及安裝費80萬元，生活用品床具被褥等30萬元，有線電視通訊設備娛樂器材等20萬元：養(yǎng)殖場種植園50萬元。資金籌措，陽光養(yǎng)老綜合服務中心自籌資金150萬元，申請上級部門資、補、助或協(xié)助貸款150萬元。
五：效益分析
服務中心擬建床位200張，按年入住率70%計算，按自理老人每月六百元計算，預計可收入100萬元左右，家政服務、培訓等可收入十萬元左右，種植園，養(yǎng)殖場預計收入20萬元左右。年收入130萬元。費用：員工工資30人，40萬元，低值易耗品水電費廚房成本40萬元，管理費辦公費8萬元，房屋租賃費12萬元，年費用105萬元，年實現(xiàn)利潤25萬元。十二年可收回全部成本。
養(yǎng)老地產可行性報告3
中國自1999年步入人口老齡化國家行列，發(fā)展速度快、規(guī)模大深為國際社會關注，給中國的經濟和社會發(fā)展帶來壓力和挑戰(zhàn)，給中國的家庭帶來極大的負擔。國家統(tǒng)計局第六次人口普查結果：目前，我國60歲及以上人口已達1.85億，占全國總人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點（其中65歲及以上人口占8.87% ，比2000年上升1.91個百分點）。
中國已經正式進入老齡化社會，中國的老齡化進程將逐步加快�！笆濉睍r期，隨著第一個老年人口增長高峰的到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從xx年到xx年全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每月遞增0.54個百分點。老齡化進程與家庭小型化、空巢化以及中國現(xiàn)時期獨特的“421”家庭結構相伴隨，與經濟社會轉型期的矛盾相交織，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務的.需求將急劇增加。
從社會角度觀察孤寡老人的養(yǎng)老問題，已涉及我國經濟、政治、文化和社會生活等諸多問題。未來20年，我國人口老齡化日益加重，到2030年全國老年人規(guī)模將會翻一番，老齡事業(yè)發(fā)展任重道遠，養(yǎng)老已經成為建設和諧社會的其中一項大問題，如何解決孤寡老人的養(yǎng)老問題，是一個亟待解決的社會課題。
我國近年來加大力度推動機構養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，出臺系列政策支持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展。《國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》鼓勵發(fā)展家庭服務業(yè)和社會福利事業(yè)；20xx年2月11日，民政部發(fā)布《社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》，為“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標明確了發(fā)展內容。國家加大資金投入，進入21世紀，在城鎮(zhèn)建立面向“三無”老人的社會福利院，在農村為“五�！崩先颂峁┘泄B(yǎng)場所和生活服務；頒布《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》、《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》等政策文件，鼓勵和調動社會力量，采取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等形式，推動養(yǎng)老機構較快發(fā)展。
在此背景下，本項目投資公司——XXX海產生物制藥集團有限公司，為順應我國老齡化產業(yè)發(fā)展進程，滿足人們對新型養(yǎng)老方式的需求，帶動我國老齡產業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，本項目公司依托現(xiàn)有的資金、產品、市場、技術及發(fā)展優(yōu)勢，擬投資100億美元，在海南省�？谑忻捞m區(qū)大致坡鎮(zhèn)新建一個綜合性的國際養(yǎng)老示范中心,項目總占地約6000畝,其中包含3000畝國際養(yǎng)老基地，3000畝科技孵化基地,項目將新建美蘭國際養(yǎng)老示范中心,社區(qū)公共服務設施、商業(yè)配套中心等配套設施，同時結合當?shù)氐膶嶋H環(huán)境和資源，進行統(tǒng)一規(guī)劃，建設綠色有機的、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)農業(yè)產業(yè)園及整個園區(qū)的公共設施，為“老有所用，老有所創(chuàng)”提供基地，項目能夠輻射周邊約30平方公里，帶動地方新農村城鎮(zhèn)化建設。
�。ㄒ唬┪覈震B(yǎng)性社會福利單位供給的總體狀況
海南屬于沿海地區(qū)，經濟發(fā)展一般，但氣候溫和，來此休假的老年人很多。海南島山清水秀，工業(yè)污染少，有廣闊的森林，是一天然大氧吧。這里遠離城市的喧囂，無論是短期的休閑還是長時間的養(yǎng)老居住，這里無疑都是理想的世外桃源。
民政部6月21日發(fā)布的《20xx年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，截至20xx年底，全國各類養(yǎng)老服務機構40868個，比上年增加964個，擁有床位353.2萬張，比上年增長11.7%(每千名老年人擁有養(yǎng)老床位19.1張，比上年增長7.3%)，年末收養(yǎng)老年人260.3萬人，比上年增長5.4%。
相關資料顯示，20xx年，全國60歲及以上老年人口18499萬人，占總人口的13.7%，其中65歲及以上人口12288萬人，占總人口的9.1%。人口老齡化形勢嚴峻。
社會服務機構床位數(shù) 單位：萬張、張
在老齡服務方面，截至20xx年底，全國共有老齡事業(yè)單位2503個，老年法律援助中心19407個，老年維權協(xié)調組織8.4萬個，老年學校48116個、在校學習人員603.2萬人，各類老年活動室41.3萬個，全年接待來信來訪45.8萬次。
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1.老齡服務。20xx年，全國60歲及以上老年人口18499萬人，占總人口的13.7%，其中65歲及以上人口12288萬人，占總人口的9.1%。截至20xx年底，全國共有老齡事業(yè)單位2503個，老年法律援助中心19407個，老年維權協(xié)調組織8.4萬個，老年學校48116個、在校學習人員603.2萬人，各類老年活動室41.3萬個，全年接待來信來訪45.8萬次。
養(yǎng)老地產可行性報告4
目 錄
第一部分 康復養(yǎng)老院行業(yè)投資市場分析
一、中國康復養(yǎng)老服務市場發(fā)展狀況分析4
�。ㄒ唬┲袊祻宛B(yǎng)老服務發(fā)展趨勢解析4
�。ǘ┲袊祻宛B(yǎng)老院基本標準解讀 6
二、大慶市康復養(yǎng)老院需求狀況及市場環(huán)境分析7
（一）大慶市老年人康復養(yǎng)老需求分析7
1、人口老齡化特點分析 7
2、老年疾病譜變化分析 8
�。ǘ┐髴c市老年人康復養(yǎng)老市場環(huán)境分析8
1、市場重點區(qū)域競爭格局分析8
2、建院擬選址---創(chuàng)業(yè)城區(qū)域優(yōu)勢分析9 第二部分 大慶市xx康復養(yǎng)老院建設規(guī)劃
一、組建方案10
�。ㄒ唬╉椖拷ㄔO條件10
1、項目選址 10
2、組建條件 10
3、組建基礎 10
4、房屋基建標準 10
�。ǘ╅_設服務項目11
�。ㄈ┰O置科室部門11
（四）組織、定員情況12
�。ㄎ澹┲饕ㄔO內容12
（六）投資估算及資金籌措15 第三部分 效益分析及項目結論
一、經濟效益分析17
二、社會效益分析18
三、項目結論19 第四部分 康復養(yǎng)老院平面規(guī)劃圖
第一部分 康復養(yǎng)老院行業(yè)投資市場分析
一、中國康復養(yǎng)老服務市場發(fā)展狀況分析
�。ㄒ唬┲袊祻宛B(yǎng)老服務發(fā)展趨勢解析
21世紀是人口老齡化的時代。目前，世界上所有發(fā)達國家都已經進入老齡社會，許多發(fā)展中國家正在或即將進入老齡社會。1999年，中國進入了老齡社會，是較早進入老齡社會的發(fā)展中國家之一。中國是世界上老年人口最多的國家，占全球老年人口總量的五分之一。目前，中國已有21個省(區(qū)、市)成為人口老年型地區(qū)。大慶市亦在其列。
康復醫(yī)學起始于第二次世界大戰(zhàn)之后，原以殘疾人為主要服務對象。現(xiàn)代康復醫(yī)學是近半個世紀來蓬勃發(fā)展起來的，它的發(fā)展是人類醫(yī)學事業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是現(xiàn)代科學技術進步的結果。目前我國60歲以上老年人已達1.78億，占總人口的13.26%，約9000萬老年人有康復需求。中國老年人疾病譜的變化及慢性病患病率增加，使得其對康復醫(yī)療服務有巨大的需求。
但是，我國社會養(yǎng)老服務體系建設仍然處于起步階段，還存在著與新形勢、新任務、新需求不相適應的問題，主要表現(xiàn)在：缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設缺乏整體性和連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務和養(yǎng)老機構床位嚴重不足，供需矛盾突出；設施簡陋、功能單一，難以提供照料護理、醫(yī)療康復、精神慰藉等多方面服務；布局不合理，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡；政府投入不足，民間投資規(guī)模有限；服務隊伍專業(yè)化程度不高，行業(yè)發(fā)展缺乏后勁；國家出臺的優(yōu)惠政策落實不到位；服務規(guī)范、行業(yè)自律和市場監(jiān)管有待加強等。這里可以看出我國的康復和養(yǎng)老服務是分離的，養(yǎng)老、康復各行其是，二者并未有效結合。國家鼓勵有條件的大中型醫(yī)療機構開設老年病專科或老年病門診，積極為老年人提供專項服務。根據(jù)區(qū)域衛(wèi)生規(guī)劃，建立能夠提供老年病防治、老年康復和臨終關懷等服務的`醫(yī)療衛(wèi)生服務機構。鼓勵加快建設城市社區(qū)衛(wèi)生服務體系，推動各地把老年醫(yī)療保健納入社區(qū)衛(wèi)生工作重點，努力為老年人提供安全、有效、便捷、經濟的衛(wèi)生服務。各地積極引導基層醫(yī)療衛(wèi)生機構向社區(qū)衛(wèi)生服務機構轉型，開展老年保健、醫(yī)療護理和康復等服務�；鶎俞t(yī)療機構根據(jù)老年人的特殊需求，提供家庭出診、家庭護理、日間觀察、臨終關懷等服務。
如果把醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)作為一個產業(yè)來看，老年康復養(yǎng)老服務就是這個產業(yè)中的一個重要組成部分。老年康復和養(yǎng)老服務在某種程度上是融合的。新醫(yī)改后，社會資金流動必然大量進入老年康復養(yǎng)老服務市場，市場競爭會越來越激烈。所以，我們要打破原有思維方式，用現(xiàn)代醫(yī)學模式和人性化服務的新觀念，來分析我們所處的市場競爭狀態(tài)，思考應該采用怎樣的方式才能有優(yōu)勢贏得“顧客”：
就是將居家、養(yǎng)老、專業(yè)康復醫(yī)療服務集于一體，使醫(yī)院的建筑設施發(fā)生根本性的改變，把居家、養(yǎng)老、專業(yè)康復融合在一起，不改變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，老人有自己的房屋，過年過節(jié)，親人仍然可以陪同，但是，科學便利的配備有專業(yè)康復醫(yī)療養(yǎng)老服務。
（二）中國康復養(yǎng)老院基本標準解讀
1、床位：
住院床位總數(shù)100張以上。
2、科室設置：
2.1臨床科室：至少設有兩個療區(qū)、至少設有傳統(tǒng)康復醫(yī)學室、體療室；
2.2醫(yī)技科室：至少設有藥房、化驗室、X光室、心電圖室、超聲波室、理療室；消毒供應室。
3、人員：
3.1 每床至少配備0.5名工作人員；
3.2 床至少配備衛(wèi)生技術人員0.3名；
3.3 至少有12名護士；
3.4至少有6名具有主治醫(yī)師以上職稱的醫(yī)師，其中具有副主任醫(yī)師以上職稱的醫(yī)師不少于2名；
3.5 各主要科室至少有1名主治醫(yī)師以上職稱的醫(yī)師。
4、房屋：
4.1平均每床建筑面積45平方米以上；
4.2 病房每床凈使用面積不低于6平方米；
4.3每床占地面積不低于250平方米；
4.4 綠化面積不少于可綠化面積的80%。
5、設備：
5.1 基本設備
養(yǎng)老地產可行性報告5
一、概況
1、項目概況
利用現(xiàn)有的20畝土地，在奉賢區(qū)建立一所現(xiàn)代化的、規(guī)范標準的養(yǎng)老院，擴大企業(yè)的營收渠道和社會形象力，同時作為福利項目也為奉賢區(qū)的老人提供一個可以安適養(yǎng)老的環(huán)境，盡企業(yè)的社會義務。養(yǎng)老問題是當下一個重要的討論話題，如何做好養(yǎng)老院的建設、服務、醫(yī)療保健、財務效益等，是我們所要重點考慮的問題。通過對現(xiàn)有養(yǎng)老院的狀況的分析，我們可以獲得直觀的經驗來對此項目的建設做出指導
2、報告范圍
通過對現(xiàn)有市場狀況的分析，當下國情與民眾需求的認識，并結合已有資本和目標，論述在奉賢建立養(yǎng)老院的各個方面的可行程度。同時探討建設規(guī)模、建設地址、環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能、市場定位、效益與風險等多方位內容。為企業(yè)是否將資源投入到養(yǎng)老院的建設中，如何確保經營中的利益并規(guī)避風險提供理論準備與指導。其中特別注重SWOT分析法的指導意義。
二、項目建設規(guī)模及建設內容
1、項目建設規(guī)模
項目所在地定于上海市奉賢區(qū)，投入土地總計20畝，資金充裕。初步計劃建設成一個布局合理，各項功能設施齊全的養(yǎng)老社區(qū)，住宿公寓配套醫(yī)療室、保健室、老年活動室等設施，并且強調綠化建設，園區(qū)內衛(wèi)生條件達到國家標準，空氣質量良好，盡可能使老年人養(yǎng)老生活舒適、安逸。
2、項目建設內容
（1）、多層公寓
養(yǎng)老院多層公寓的總建筑面積約5000平米，建筑樣式為磚混（或框架）結構，采用條形排布，以六層為主，配有電梯。公共走廊寬敞、明亮，方便人員進出，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，保證有較好的采光性。整個養(yǎng)老院充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。綠化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠、推窗見景的景觀效果。
�。�2）、醫(yī)療室
建筑面積約1000平方米，養(yǎng)老院的醫(yī)療室建成雙層建筑，各主要科室齊全，另有急救處與觀察處。醫(yī)療室要配備常規(guī)診療與保健器械，并時刻有醫(yī)生值班。
�。�3）、活動室
建筑面積約1000平方米，雙層結構，主要配備室、乒乓球室和戲劇室和電影院等。；
（4）、接待室、會議室、辦公室
建筑面積約1000平方米。
�。�5）、其他公共設施
總建筑面積約4000平方米，包括公共餐廳、車庫、景觀綠化、老年人晨練運動器械和其他安全設施等。
（6）、物業(yè)管理
養(yǎng)老院實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。
供電系統(tǒng)：采用雙路供電，采用高級安全插座；
通訊系統(tǒng)：每間都設置電話插口及網(wǎng)絡接口；
電視系統(tǒng)：每間設置工控閉路電視及衛(wèi)星電視；
護理系統(tǒng)：公寓每層都有護理人員值班，老人有何問題隨叫隨到，第一時間幫助老人排憂解難。
安保系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將養(yǎng)老院和外界隔開，同時有保安定期巡邏；
三、項目市場分析及市場定位
1、市場分析
（1）、我國養(yǎng)老院養(yǎng)老的背景
當前，我國老齡化進入快速發(fā)展階段，據(jù)民政部門的權威信息顯示，我國老年人口將年均增長800萬到900萬人，到2020年，老年人口將達到2.48億，較當前增長1個億。預計到2050年進入重度老齡化階段，老年人口將達
到4.37億，約占全國總人口的30%。也就是說，到本世紀中葉，我國將進入中等發(fā)達國家行列，那時，中國人口的13都將是老年人。如今正處于老齡化社會的加速發(fā)展階段，并呈現(xiàn)出老齡化規(guī)模大、速度快、區(qū)域發(fā)展不平衡、老齡化超前于現(xiàn)代化等特點，這都使得我國的養(yǎng)老事業(yè)成為新世紀國家發(fā)展的一個巨大挑戰(zhàn)。
此外由于我國特殊的生育政策，上世紀90年代初，我國每10個年輕人養(yǎng)1一個老人，而現(xiàn)在越來越多的家庭將出現(xiàn)4個老年人、一對夫婦和1個孩子的所謂“4、2、1”格局，居家養(yǎng)老傳統(tǒng)模式受到極大的挑戰(zhàn)，普通家庭越來越小型化、核心化，已無力承擔養(yǎng)老的重擔，養(yǎng)老問題將更多的求助于社會。因此社會養(yǎng)老越來越受到重視。作為社會養(yǎng)老方式之一的養(yǎng)老院養(yǎng)老更是由于其專業(yè)化、人文化滿足了老年人對于生活照料、護理康復和精神關愛等方面的需求，因此受到了人們的熱捧。
（2）、我國養(yǎng)老院養(yǎng)老面臨的困境
正是由于以上原因，從目前的情況來看，我國老人到養(yǎng)老院養(yǎng)老是一個發(fā)展的趨勢，但目前也存在著很多的問題。
�、�、我國公辦養(yǎng)老院供不應求、護理人員缺口大
據(jù)保守估計，目前我國養(yǎng)老院的床位缺口數(shù)量在300萬以上，但與此日益嚴重的老齡化現(xiàn)象相對應的則是養(yǎng)老護理人員不論是規(guī)模還是專業(yè)水平都不能適應這種嚴峻的現(xiàn)實。目前我國最少需要1000萬名養(yǎng)老護理人員。養(yǎng)老護理員短缺已經成為制約養(yǎng)老服務業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素，民辦養(yǎng)老院的護理員多為城市下崗職工或農村無業(yè)的“4050”人員，文化程度不高，絕大多數(shù)缺乏養(yǎng)老護理基本常識，僅靠經驗來完成日常工作，無法保證服務的專業(yè)性。全國100多萬養(yǎng)老護理專門服務人員中，持有國家養(yǎng)老護理職業(yè)證書的人員不到3萬人，只占3%左右，由于待遇差、社會地位低、勞動強度大，護理人員流失嚴重。改善養(yǎng)老護理隊伍福利待遇，實現(xiàn)年輕化、知識化、專業(yè)化成為亟待解決的問題。
現(xiàn)在很多地方存在著公辦養(yǎng)老院“一串難求”和排隊等床的現(xiàn)象，這主要是因為公辦養(yǎng)老院有著天然優(yōu)勢，從地理位置上來看，它們往往在市中心且靠近居住區(qū)，醫(yī)療、交通等配套設施齊全，更大的優(yōu)勢在于公辦養(yǎng)老院收費很低，所以廣受歡迎。
②、民辦養(yǎng)老院發(fā)展受阻
在我國，養(yǎng)老機構仍然以公辦為主，民辦養(yǎng)老機構則發(fā)展滯緩。這是由多方面的原因所導致的
目前，我國民辦養(yǎng)老院的發(fā)展面臨著如下問題：
I、資金短缺。
這是最大的困難。按現(xiàn)行制度設計，養(yǎng)老院大多數(shù)為民辦非企業(yè)單位，執(zhí)行《民間非營利組織會計制度》，其基本特征是不以營利為目的，資源提供著不取得經濟回報，不享有該組織的所有權。由此不難看出，養(yǎng)老服務機構的公益性質是明確無誤的。也應為如此，其社會融資受到限制，我國《物權法》規(guī)定，社會公益設施不得抵押。中國人民銀行《帶框通則》對民辦非企業(yè)單位作為貸款人的主體資格至今沒有明確界定，各商業(yè)銀行依照各自理解決定貸款條件。而依據(jù)養(yǎng)老機構的性質和目前經營狀況，其社會融資的渠道就受到了限制。
II、民辦養(yǎng)老院負擔重。
國家規(guī)定的免征所得稅、營業(yè)稅和車船使用稅，以及水、電、氣、暖等鼓勵性優(yōu)惠政策長期難以得到落實，導致民辦養(yǎng)老院負擔較重。民辦養(yǎng)老院屬于非營利性的民辦非企業(yè)單位，早在2000年，國務院辦公廳就轉發(fā)了《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》，要求在用地、用電、用水、電話等方面給予優(yōu)惠政策，但這些政策很多都未得到有效落實。比如，沒有統(tǒng)一的稅收政策，稅務部門將有的民辦養(yǎng)老院作為企業(yè)來對待；規(guī)定民辦養(yǎng)老院的水電費按民用價格標準，但有的民辦養(yǎng)老院由于租的是工廠閑置的房子，水電費按工業(yè)價格標準收取，承諾的床位補貼不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民辦養(yǎng)老院的優(yōu)惠政策形同虛設。
III、用地困難。
有調查發(fā)現(xiàn)，大部分民辦養(yǎng)老院靠租賃房屋經營，房屋租金一般達到機構經營收入的25%。由于近年來房屋租金大幅攀升，費用不斷增加。這就使得民辦養(yǎng)老院只能多收入住老人的錢老維持經營，于是惡性循環(huán)，住的人越來越少。
IV、看病難，意外險空白
大多民辦養(yǎng)老機構由于醫(yī)療人員和硬件普遍不具備條件，而未能納入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險定點單位，所以參保老人必需到定點醫(yī)院看病，看病成了老人的難題。民辦養(yǎng)老院的客戶均為老人，老人很容易受傷，由此造成的糾紛較多，而保險公司通常不把70歲以上老人納入意外傷害保險范圍。
2、市場定位
在對實際情況的了解中我們發(fā)現(xiàn)，大部分無力在家養(yǎng)老的老人更傾向于到公辦養(yǎng)老院中去養(yǎng)老，這主要是由于經濟性、口碑，以及民辦養(yǎng)老院少，難以獲取渠道等原因造成的。但一般公辦養(yǎng)老院又大多存在著人數(shù)眾多，太過擁擠、公共設施老舊、管理水平落后，、效率低下等問題。隨著人們收入的增長，老人，以及他們的子女們更多地想要尋求一個足夠舒適的環(huán)境來安置老人，這時，他們更多的是考慮養(yǎng)老院整體的養(yǎng)老狀況，經濟因素不再是首要條件。這些都為項目的發(fā)展帶來了有利因素。
所以要在當下狀況的養(yǎng)老院市場中占據(jù)有利地位，該項目三個定位點是現(xiàn)代化、科學化、人性化。
養(yǎng)老地產可行性報告6
第一部分 養(yǎng)老院項目總論
總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、養(yǎng)老院項目背景
(一)項目名稱
(二)項目的承辦單位
(三)承擔可行性研究工作的單位情況
(四)項目的主管部門
(五)項目建設內容、規(guī)模、目標
(六)項目建設地點
二、項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
項目總投資萬元，其中建設投資萬元(其中土建工程費萬元、設備購置及安裝調試費萬元、土地購置及整理費萬元、工程建設其他費用萬元、基本預備費萬元、漲價預備費萬元)，鋪底流動資金萬元。項目所需投入總資金萬元。
項目建成后，年營業(yè)收入萬元，年增值稅萬元、年銷售稅金及附加萬元、年利潤總額萬元、所得稅萬元、年稅后利潤萬元，投資利潤率，投資利稅率，銷售利潤率，稅后投資回收期年，稅后內部收益率，盈虧平衡點，年稅金總額萬元。
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
第二部分 養(yǎng)老院項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、養(yǎng)老院項目建設背景
(一)項目政策層面發(fā)起背景
1、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2、產業(yè)政策
3、技術政策
(二)項目市場層面發(fā)起背景
1、市場發(fā)展階段、趨勢、特點
2、市場發(fā)展前景
(三)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
1、公司在技術方面的積累
2、公司在市場方面的積累
二、養(yǎng)老院項目建設必要性
(一)產業(yè)發(fā)展的要求
(二)市場發(fā)展的要求
(三)企業(yè)發(fā)展的要求
三、養(yǎng)老院項目建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 養(yǎng)老院項目市場需求分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、XX市場前景(重點)
二、XX市場容量(重點)
三、XX市場競爭格局
四、XX價格現(xiàn)狀及預測
五、XX市場主要原材料供應
第四部分 養(yǎng)老院項目產品規(guī)劃方案
一、養(yǎng)老院項目產品產能規(guī)劃方案
二、養(yǎng)老院項目產品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、養(yǎng)老院項目產品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經銷人代銷及代銷人情況分析
第五部分 養(yǎng)老院項目建設地與土建總規(guī)
一、養(yǎng)老院項目建設地
(一)養(yǎng)老院項目建設地地理位置
(二)養(yǎng)老院項目建設地自然情況
(三)養(yǎng)老院項目建設地資源情況
(四)養(yǎng)老院項目建設地經濟情況
(五)養(yǎng)老院項目建設地人口情況
二、養(yǎng)老院項目土建總規(guī)
(一)項目廠址及廠房建設
1、廠址
2、廠房建設內容
3、廠房建設造價
(二)土建總圖布置
1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。
2、豎向布置
(1)場址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標高及土石方工程量
3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)
5、總平面布置主要指標表
(三)場內外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內運輸量及運輸方式
3、場內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1、項目占地
2、項目土建及配套工程內容
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 養(yǎng)老院項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
一、養(yǎng)老院項目環(huán)境保護
(一)項目環(huán)境保護設計依據(jù)
(二)項目環(huán)境保護措施
(三)項目環(huán)境保護評價
二、養(yǎng)老院項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、養(yǎng)老院項目節(jié)能方案
(一)項目節(jié)能設計依據(jù)
(二)項目節(jié)能分析
四、養(yǎng)老院項目消防方案
(一)項目消防設計依據(jù)
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
(五)消防知識教育
五、養(yǎng)老院項目勞動安全衛(wèi)生方案
(一)項目勞動安全設計依據(jù)
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 養(yǎng)老院項目組織和勞動定員
在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、養(yǎng)老院項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、養(yǎng)老院項目勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓及費用估算
第八部分 養(yǎng)老院項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、養(yǎng)老院項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產準備
(七)竣工驗收
二、養(yǎng)老院項目實施進度表
三、XX劑項目實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產籌備費
(三)生產職工培訓費
(四)辦公和生活家具購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 養(yǎng)老院項目財務評價分析
一、養(yǎng)老院項目總投資估算
二、養(yǎng)老院項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件�？尚行匝芯恐�，應對下列內容加以說明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、養(yǎng)老院項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務評價說明&財務測算假定
(一)計算依據(jù)及相關說明
(二)項目測算基本設定
五、養(yǎng)老院項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務費用
(七)其他費用
(八)財務費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
(一)項目投資現(xiàn)金流估算
養(yǎng)老院項目投資現(xiàn)金流估算
圖：養(yǎng)老院項目投資現(xiàn)金流估算
(二)項目資本金現(xiàn)金流估算
項目資本金現(xiàn)金流估算
圖：養(yǎng)老院項目現(xiàn)金流估算
九、不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 養(yǎng)老院項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數(shù)--財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
(一)財務凈現(xiàn)值
財務凈現(xiàn)值是指把項目計算期內各年的財務凈現(xiàn)金流量，按照一個設定的標準折現(xiàn)率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態(tài)評價指標。
如果項目財務凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。
(二)財務內部收益率(FIRR)
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：
(l)計算公式
動態(tài)投資回收期的計算在實際應用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：Pt=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評價準則
1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可行的;
2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
(四)項目投資收益率ROI
項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
(五)項目投資利稅率
項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮接受。
(六)項目資本金凈利潤率(ROE)
項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。
項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標匯總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要也可計算經濟凈現(xiàn)值(ENPV)指標，涉及產品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經濟外匯凈現(xiàn)值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節(jié)匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十一部分 養(yǎng)老院項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關粉線及防控措施
第十二部分 養(yǎng)老院項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見
2、對主要的對比方案進行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見
5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。
1、項目建議書(初步可行性報告)
2、項目立項批文
3、廠址選擇報告書
4、資源勘探報告
5、貸款意向書
6、環(huán)境影響報告
7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告
8、需要的市場預測報告
9、引進技術項目的考察報告
10、引進外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖(設有等高線)
2、總平面布置方案圖(設有標高)
3、工藝流程圖
4、主要車間布置方案簡圖
5、其它
養(yǎng)老地產可行性報告7
一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：
據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；
全國各類老年社會福利機構有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。
二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：
石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。
我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。
三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。
家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉變，居家養(yǎng)老和家庭服務養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。
四、高標準的老年公寓都包括什么：
高標準的老年公寓在設施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規(guī)范》高標準、高要求實施。在園區(qū)內所有設施都要采用環(huán)保和優(yōu)質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。
五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：
房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養(yǎng)路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。
六、投資10000平米老年公寓的分析：
投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據(jù)《老年住宅設計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700x12x700x50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣傳：
做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。
八、經營思路：
一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。
九、項目立項社會背景：
不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。
十、綜合考慮：
我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業(yè)的雄心和韜略。
十一、提高老年公寓效益的對策思路：
理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。
十二、八面來風：
杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現(xiàn)利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經過政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計結果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。
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